CAIXA HABITAÇÃO: O QUE É E COMO USAR | FINANCIAMENTO CAIXA
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CAIXA HABITAÇÃO COMO FUNCIONA ?

Aqui você vai conhecer as diversas opções de financiamento da Caixa Habitação e o como funciona o crédito habitacional.

A CEF oferece diversos tipo de linha de crédito da Caixa Habitação, tais como:

 

E, certamente, uma modalidade dessas vai caber dentro do seu bolso.

 

Vai saber ainda como fazer o financiamento habitacional na Caixa.

SIMULADOR CAIXA HABITAÇÃO

Quanto posso financiar um imóvel pela Caixa?

A primeira coisa a se saber em um financiamento imobiliário é quanto se pode financiar.

Para saber o quanto você pode financiar para a compra da sua casa, o primeiro passo é fazer uma simulação..

As condições do financiamento da Caixa Habitação são de acordo com o perfil de cada comprador (idade, renda familiar, FGTS, entre outros).

Assim, ainda que o pretendente tenha um perfil parecido com outro, o financiamento pode sofrer alterações, tais como, valor da entrada, prestações, etc.

Exatamente por isso que você deve utilizar o simulador Habitacional Caixa.

No simulador Caixa Habitação você vai informar, fora o local do imóvel, se é novo ou usado, residencial ou comercial, se já possui imóvel no seu nome, ou se deseja financiar a construção em terreno próprio.

É informado ainda no simulador a idade e se tem FGTS para ser utilizado.

Além de saber o quanto você pode financiar, o simulador vai informar o valor da entrada necessária, a taxa de juros cobrada, o prazo máximo a ser financiado, além do valor das parcelas.

Por isso é de extrema importância que se faça uma simulação, ainda que não vá comprar no momento, mas para que você começar a organizar suas economias para estar tudo em ordem quando for fazê-lo.

É bom lembrar que o valor da prestação informada pelo simulador Caixa Habitação não são fixa, pois são reajustadas pela TR. Ou seja, você não vai pagar as prestações apresentadas pelo simulador do começo até o final do financiamento.

Faça uma simulação no site da Caixa Econômica aqui.

Posso fazer um financiamento habitacional Caixa sem entrada ?

Uma dúvida constante é sobre quanto é o valor da entrada e se é possível o financiamento sem entrada.

Infelizmente a Caixa Econômica Federal Habitação (e todos os demais bancos) não financia 100% do valor do imóvel.

Dessa forma, não existe financiamento sem entrada.

 

Por tanto, as informações diferentes (que prometem a compra sem entrada) ou vão se utilizar de um “jeitinho” ou, simplesmente, são para ludibriá-lo.  

 

A exceção a essa regra é o programa Minha Casa Minha Vida para as faixas 1 e 1,5 em que o crédito habitacional é definido por sorteio. Para as demais, faixas, é necessário pagar um valor como entrada.

 

“Não há mágica nessa regra, fora o programa Minha Casa Minha Vida, não existe financiamento sem entrada.”

Então qual é o valor da entrada exigido pela Caixa Habitação ?

A Caixa financia entre 80% a 90% do valor do imóvel.

A diferença entre o máximo que é financiado (90%), e o valor do imóvel, deverá ser pago como entrada (a vista ou parcelado).

 

Portanto, o mínimo de entrada em qualquer financiamento, é de 10% do valor do imóvel.

 

E o montante da entrada vai depender do valor e do perfil (idade e renda) de quem pretende conseguir o crédito. 

 

Assim, se duas pessoas pretendem financiar o mesmo imóvel o simulador Caixa pode exigir valores diferentes como entrada, dependendo do perfil de cada comprador.

 

Funciona como uma balança: quanto maior a renda menor será o valor da entrada; e, quanto menor a renda e o prazo do financiamento maior será a entrada.

 

Dessa forma, somente uma simulação vai dizer quanto será o valor da entrada exigida para você. 

Faça uma simulação agora.

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CAIXA HABITAÇÃO: PRAZO DE FINANCIAMENTO E A PRESTAÇÃO

Qual o prazo que eu posso pagar o contrato de financiamento ?

Os financiamentos Habitação Caixa podem ser pagos em até 420 meses (35 anos), sendo esse o prazo máximo.

O prazo para pagar a compra do imóvel vai depender do perfil do comprador, e em especial a idade.

A idade é que determina o prazo de financiamento.

 

A idade mínima para se candidatar ao crédito é de 18 anos, pois é quando se fica apto a todos os atos da vida civil (art. 5º do Código Civil), e a máxima é de 80 anos e seis meses.

 

“Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil.”

Mas por que a idade máxima para o financiamento é 80 anos ? 

Esse limite é em razão dos seguros obrigatórios para o financiamento habitacional (vermos sobre isso mais abaixo).

A Resolução CNSP nº 205 da SUSEP estabeleceu que todas as seguradoras não podem recusar a cobertura de seguro a clientes cuja idade, somada ao prazo de financiamento, seja de até 80 anos e seis meses.

 

Antes dessa Resolução da SUSEP cada instituição financeira fixava o seu limite de idade, e criavam diversas dificuldades para a aprovação do crédito. Em geral o cliente nem sabia que seu crédito era negado em razão da idade por que os Bancos omitiam essa informação uma vez que ficaria configurada a discriminação.

 

Agora até 80 anos e seis meses o financiamento não pode ser recusado.

 

E  como funciona esse limite de idade para pessoa idosa ?

 

Isso, na prática, quer dizer que um mutuário com 60 anos pode financiar o imóvel em até 20 anos e seis meses. Quem tem 50 anos, pode chegar ao prazo máximo de 30 anos para pagamento.

 

Dessa forma se percebe que, como o prazo vai reduzindo, a tendência é que o valor das prestações e da entrada vá aumentando. A vantagem é que se paga menor juros no financiamento devido ao prazo reduzido, a desvantagem é que se paga uma prestação mais alta.

Como posso calcular o meu limite ?

O cálculo do prazo, considerando a idade, é simples. Basta diminuir a sua idade de 80 e multiplicar por 12. Veja a fórmula:

“80 – Idade x 12 = prazo Maximo de financiamento”

Veja um exemplo: 80 – 53 anos x 12 = 324 meses

Observação: há uma exceção a esse regra que é o Programa Minha Casa Minha Vida, onde há cotas para pessoas idosas e deficientes físicos.

Como é calculada a prestação do financiamento da Caixa Habitação ?

A prestação é a soma do valor da parcela do empréstimo, mais os juros (amortização do financiamento), dos seguros e da taxa de administração. 

“Prestação = Amortização + Juros + Seguros + Custos de Administração”

Vamos ver o que é cada uma dessas parcelas:

1. Amortização do financiamento habitacional Caixa:

É a parcela que corresponde à redução do Saldo Devedor durante o pagamento das prestações para a sua quitação.

Pode ser obtida dividindo-se o valor do financiamento pelo prazo e deve ser atualizada mensalmente pelo índice da TR.

2. Taxa de Juros do contrato Caixa Habitação:

São os custos do capital financiado.

Trata-se de uma taxa que incide sobre o Saldo Devedor, cobrada mensalmente e que varia conforme a linha de financiamento adotada (imóvel novo, usado etc.).

São duas as formas como esses juros são calculados sobre o valor financiado, que são as tabelas SAC ou PRICE.

As principais diferenças entre a tabela SAC e a PRICE são:

• SAC – Sistema de Amortização Constante - o valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é constante e a parcela de juros decrescente. Assim o valor do encargo mensal e da prestação diminui ao longo do tempo.

• PRICE – O valor da parcela do encargo mensal para amortizar o financiamento é crescente e a parcela de juros decrescentes, sendo o encargo mensal, e as prestações, constante durante o prazo contratado.

Na prática isso significa que, a tabela SAC tem incidência de juros menor, assim, o custo total é menor; você paga menos.

Já na PRICE, se paga um juros maior.

Porém há uma grande detalhe que pode se a diferença entre comprar ou não o seu imóvel.

A tabela SAC é mais barata, porém ela requer um valor maior de entrada e as parcelas iniciais são maiores, decrescendo ao longo do tempo.

Dessa forma, em muitos casos, além da entrada, a prestação inicial maior não cabe no limite de comprometimento da renda em 30% exigido pela Caixa.

Já a PRICE exige um valor menor de entrada e as prestações iniciais são menores e constantes.

Portanto, a melhor forma de amortização (SAC ou PRICE) é aquela que cabe em seu bolso.

Lembre-se que no simulador da Caixa Econômica Habitação, pode ser feita a alteração da forma de amortização dos juros, ou seja, você pode simular se a tabela PRICE ou SAC é a melhor no seu caso.

Leia o pôster sobre a Tabela SAC e PRICE a respeito das vantagens e desvantagens de cada uma.

3. Seguros

Existem dois tipos de seguro incorporados à sua prestação para preservação do imóvel e garantindo o financiamento em caso de sinistro.

Os dois seguros são:

• MIP (Morte e Invalidez Permanente) – Seguro que garante a cobertura do Saldo Devedor, a qualquer momento do contrato. O MIP é calculado sobre o valor do financiamento e varia de acordo com a faixa etária dos compradores.

 

• DFI (Danos Físicos do Imóvel) – Seguro que garante o imóvel em caso de sinistro. É calculado sobre o valor de avaliação ou compra.

 

4. Custos de Administração do contrato Caixa

É o valor cobrado mensalmente com a prestação, referente aos serviços de administração, e varia de acordo com a linha de financiamento.

As prestações do contrato habitacional Caixa tem reajuste ?

Sim. As prestações são reajustadas pela TR a cada 12 meses, no aniversário do contrato. Dessa forma, o saldo devedor também é reajustado.

Porém, atualmente pelas normas vigentes, em geral, ao se chegar no final do contrato o saldo devedor é nulo ou mínimo. 

 

HABITAÇÃO CAIXA: DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Em geral, quando se realiza a compra, e o financiamento de um imóvel, existe a intermediação de um Corretor ou da própria construtora que faz o assessoramento da transação, informado e também providenciando todos os documentos necessários.

 

Os documentos do imóvel (certidões) ficam por conta do vendedor, porém, se não houver uma prévia negociação, as despesas serão arcadas pelo comprador.

 

Porém é importante você saber quais são esses documentos para ir já se preparando.

 

A lista de documentos exigido pela Caixa do comprador é extensa, mais são os normalmente solicitados em qualquer financiamento. São ele:

  • Identidade e CPF (também dos cônjuges);

  • Estado Civil; e,

  • Renda.

 

Os documentos de estado civil são os de casado, viúvo, divorciado ou separado judicialmente ou concubinato.

Os de comprovação de renda são:

  • Se for assalariado: a Carteira Profissional e extrato do FGTS;​

  • Se for empresário: o Contrato Social da empresa em que o comprador é sócio;

  • ​Se for Profissional Liberal: Cartas das empresas para as quais comprador presta serviço informando rendimentos.

 

Em todos os casos é necessário a apresentação do Imposto de Renda dos 3 último anos.

Veja a relação completa e detalhada no artigo “Documentos para financiamento de imóvel pela Caixa”.​

USO DO FGTS NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA CAIXA ECONÔMICA

 

O saldo da sua conta do FGTS pode ser utilizado no financiamento habitacional da Caixa Econômica.

Mas antes você precisa saber o seguinte. A Caixa Econômica opera com 2 linhas de crédito diferentes, que são: o SFH (Sistema Financeira da Habitação) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário).

A diferença entre elas é que o Governo fomenta – facilita – a compra da casa própria até um limite. Assim, os de maior valor pressupõe que não há necessidade de “ajuda”, e, dessa forma o saldo do FGTS não é (pode) utilizado.

Fica fora do limite de utilização do FGTS o financiamento pela linha de crédito SFI. Portanto, o FGTS somente pode ser utilizado no âmbito do SFH.

Pelo SFH são financiados os imóveis com valor da avaliação deve ser de  até R$950.000,00 para os Estados de MG, RJ, SP e DF e de até R$800.000,00 para os demais Estados, conforme a Resolução CMN nº 4537/16.  

 

São três possibilidades de uso do FGTS no financiamento habitacional Caixa:

  • Compra e construção;

  • Amortização ou liquidação do saldo devedor; e,

  • Pagamento de parte do valor das prestações.

 

Falaremos somente no caso da utilização do FGTS para compra.

Na compra de imóvel, o FGTS pode ser utilizado como pagamento de parte, ou total do valor da entrada.

Para usar o FGTS no financiamento habitacional é preciso:

  • Ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, mesmo que em períodos ou empresas diferentes.

  • Pode ser utilizada constas do FGTS inativas;

  • Não possuir financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), em qualquer parte do País.

  • Não poderá ser possuidor, promitente comprador, proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no município onde mora ou onde exerce seu trabalho principal, nos municípios limítrofes e na região metropolitana.

  • Você deve ser titular ou coobrigado no financiamento que pretende pagar parte do valor das prestações.

  • Ser de propriedade do proponente o terreno objeto da construção, no caso de construção sem aquisição de terreno.

  • Ser residencial urbano;

  • Destinar-se à moradia do titular.

 

É necessário, ainda, que o imóvel preencha certos requisitos, entretanto, isso fica a cargo do vendedor, que são:

  • Ter, na data de avaliação final, plenas condições de habitabilidade e ausência de vícios de construção.

  • Estar matriculado no RI competente e sem registro de gravame que resulte em impedimento à sua comercialização.

  • No caso de aquisição de terreno e construção em andamento, não ter sido objeto de utilização do FGTS, há menos de 03 (três) anos, ou seja, se utilizado para início da construção, em 30.11.2009, somente poderá ocorrer nova utilização a partir de 01.12.2012.

 

Você não pode usar o FGTS para:

  • Compra de imóvel comercial;

  • Reformar ou aumentar seu imóvel;

  • Comprar terrenos sem construção ao mesmo tempo;

  • Comprar material de construção;

  • Financiamento de imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.

Consulte o saldo do seu FGTS aqui.

Vamos agora aos tipos de financiamentos oferecidos pela Caixa Habitação. 

DESPESAS DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL

Além do financiamento imobiliário propriamente dito, existem outras despesas iniciais que você deve saber.

Para a concretização do crédito existe a necessidade do vendedor comprovar a sua idoneidade, e que o imóvel está livre e desembaraçado de qualquer ônus, isso é, que não sobrecaia sobre ele qualquer débito judicial.

Isso lhe traz a segurança de que, após a compra não possa vir a perdê-lo por dívidas do vendedor ou da casa.

Para isso não acontecer são exigidas diversas certidões cartorárias para comprovar não existir dividas do imóvel ou do vendedor.

Além disso é realizada uma vistoria técnica por engenheiros da Caixa no local, que é paga pelo adquirente, para examinar as condições do mesmo.

 

Há ainda a necessidade do registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (RGI) onde ele possui matrícula.

 

Esse registro é cobrado, e somente é realizado com a quitação do Imposto de Transferência de Bens Imobiliários (ITBI), que é da competência do Município onde se localiza o imóvel e gira entorno de 2% do valor do financiamento.

 

Caso seja o seu primeiro financiamento habitacional o registro é feito com 50% de desconto conforme a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), através do artigo 290 que diz o seguinte: “Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).”

 

Dessa maneira os custos adicionais são:

  • Certidões do vendedor;

  • Certidões do imóvel;

  • Vistoria técnica;

  • Registro;

  • ITBI.

Essas despesas são realizadas para sua garantia e, é claro, também da Caixa.

Essas despesas ocorrem tanto no sistema da Caixa Habitação como nos demais bancos.

Mas lembre-se que você pode negociar com o vendedor e com o Corretor a divisão desses custos.   

 

COMO FAZER UM FINANCIAMENTO HABITACIONAL PELA CAIXA

 

Agora que você já conhece as informações básicas, e já fez a simulação do financiamento, resta saber como fazer o financiamento habitacional.

Em geral a venda dos imóveis são feitas através da mediação de um Corretor ou de uma Imobiliária.

 

Nesse caso o próprio Corretor, ou a imobiliária, irá providenciar toda a tramitação do financiamento, cabendo a você somente entregar os seus documentos, que ele irá tratar da documentação do vendedor e do próprio imóvel.

 

Se esse não for o caso, você deve procurar uma agência da Caixa Habitação mais perto, que o gerente da área da habitação lhe fornecerá os detalhes.

 

Saiba que a Caixa somente aprova o financiamento habitacional se todos os documentos estiverem em ordem, tanto seu quanto do imóvel.

 

CAIXA CONTRATOS HABITACIONAIS DA CAIXA

 

Agora vamos ver cada tipo de financiamento ofertado pela Caixa Habitação.

 

LINHA DE FINANCIAMENTO CAIXA HABITAÇÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL NOVO

 

Se você não possui imóvel em seu nome, com essa linha de crédito a Caixa é realizado o financiamento para a aquisição de um novo.

O financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e tem como garantia a alienação fiduciária, que é o próprio imóvel financiado.

A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar bruta.​

 

Condições de pagamento do financiamento habitacional para imóvel novo

 

A Caixa Econômica Federal financia em até 35 anos, podendo ser financiado até 90% do valor do imóvel (se for funcionário público ou manter relacionamento com a Caixa).​

Pode ser utilizado o FGTS como parte do pagamento no SFH.

A taxa de juros é a partir de 5% ao ano.

 

PROGRAMA CAIXA HABITAÇÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL USADO

 

Com essa linha de financiamento, a Caixa Habitação possibilita a compra do imóvel usado e o FGTS pode fazer parte do pagamento.

O financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação e tem como garantia a alienação fiduciária.

A taxa de juros é de 5% ao ano e a prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar bruta.

Clique aqui e conheça algumas características do Crédito Imobiliário Caixa​.()

Condições de pagamento do financiamento habitacional para usado

 

Você tem até 30 anos para pagar e pode financiar até 90% do valor do imóvel.

O seu FGTS pode ser usado como parte do pagamento no SFH.

A taxa de juros também é a partir de 5% ao ano.

 

PROGRAMA CAIXA HABITAÇÃO PARA CONSTRUÇÃO EM TERRENO PRÓPRIO

 

Nessa linha de financiamento, a Caixa Habitação permite construir em seu próprio terreno e o FGTS pode fazer parte do pagamento.

O financiamento é feito pelo Sistema Financeiro de Habitação e tem como garantia a alienação fiduciária, isso é, o terreno e a nova construção são a garantia do financiamento.

A taxa de juros é de 5% ao ano e a prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar bruta.

Famílias com renda mensal até R$ 3.600​,00 possuem descontos especiais.

Condições de pagamento do financiamento habitacional para terreno proprio

Você tem até 35 anos para pagar e pode financiar até 90% da obra.

O seu FGTS pode ser usado como parte do pagamento.

Desconto para famílias com renda bruta mensal até R$ 3.600​,00​​.

A taxa de juros é a partir de 5% ao ano.

 

PROGRAMA CAIXA HABITAÇÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL NOVO PARA QUEM JÁ POSSUI UM (AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO SBPE)

 

A Caixa Habitação também realiza financiamento para quem já possui imóvel em seu nome e deseja comprar outro.

O financiamento é realizado pela carta SBPE.

Pode ser financiado um residencial novo ou comercial.

Nesta opção, para quem já possui outros imóveis em seu nome, não há limite de renda e o financiamento pode ser feito pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

 

Condições de pagamento do financiamento habitacional para quem já proprietário

Para a aquisição pode ser financiado em até 80% e o prazo de pagamento é de até 35 anos.​

Financia, ainda, até 50% a compra de imóvel comercial.​

CAIXA ECONOMICA FEDERAL HABITAÇÃO MINHA CASA MINHA VIDA (URBANO)

O Programa do Governo Federal Minha Casa Minha Vida, operado pela Caixa Habitação, oferece condições de pagamento e taxas de juros de acordo com a renda da família. É cobrada a menor taxa de juros do mercado.

 

Quem pode realizar o financiamento habitacional Caixa Minha Casa Minha Vida

 

Nesta modalidade, existem quatro faixas de renda contempladas. São elas: 

Famílias com renda de até R$ 1.800,00: 


Faixa 1 - A Caixa habitacional oferece realiza financiamento de até 120 meses, com prestações mensais que variam de R$ 80,00 a R$270,00, conforme a renda bruta familiar.


Famílias com renda de até R$ 2.350,00: 


Faixa 1,5: Pode adquirir um imóvel novo com taxas de juros de apenas 5% ao ano e até 30 anos para pagar e subsídios de até 45 mil reais. 

Nas FAIXAS 2 e 3 o financiamento é de até 30 anos para pagar e pode comprar um imóvel novo ou na planta, comprar terreno e construir a residência ou ainda construir em um terreno que já é seu. 

Famílias com renda de até R$ 3.600,00: 

 

FAIXA 2: Pode ter subsídios de até R$ 27.500,00 e as taxas de juros do financiamento são diferenciadas. 

Famílias com renda de até R$ 6.500,00. 

FAIXA 3: O Programa Minha Casa Minha Vida oferece taxas de juros diferenciadas em relação ao mercado para você conquistar uma casa própria.

 

Como é feita a contratação do MInha Casa Minha Vida

Se a sua renda familiar mensal menor que R$ 1.800,00 é preciso se inscrever na prefeitura da sua cidade ou numa entidade organizadora para iniciar o processo de seleção.

As famílias selecionadas pelas prefeituras e validadas pela Caixa participam de um sorteio das unidades.

Já para as famílias com renda mensal até R$ 6.5​00,00, pode contratar de forma individual, ou seja, ir diretamente a uma agência da Caixa Econômica mais próxima.​

No caso de atendimento direto na agência a Caixa recebe e analisa a documentação do comprador e a documentação do imóvel que você escolheu para o financiamento.

Após a aprovação e validação do cadastro você assina o contrato de financiamento.

 

OUVIDORIA DA CAIXA HABITAÇÃO

 

A Caixa possui diversa linha de comunicação em que você pode entrar em contato para tirar dúvidas, fazer uma reclamação, informar-se sobre seus direitos e, assim, exercer a sua cidadania de maneira plena e consciente.

 

Confira nesse link da Caixa os valores que pautam o seu trabalho, as ações e o relacionamento com clientes, quais são os objetivos, princípios e normas que regem o seu funcionamento, e saber sobre:

  • Estatuto da CEF

  • Código de Ética da CEF

  • Cartilha "Clientes especiais, necessidades especiais"

 

O SAC CAIXA HABITAÇÃO recebe reclamações, sugestões e elogios todos os dias da semana, 24h por dia, pelo número 0800 726 0101. O prazo para resposta é de até cinco dias úteis.

O atendimento especializado recebe ligações de clientes com deficiência auditiva ou de fala, pelo número 0800 726 2492.

O Portal Minha Casa, Minha Vida atende dúvidas, reclamações ou elogios do Programa Minha Casa, Minha Vida – 0800 721 6268​.

APP CAIXA HABITAÇÃO

 

Na era digital  a Caixa Habitação não poderia ficar de fora e lançou em 2016 o seu aplicativo na versão Android e IOS.

​Além de outras funcionalidades o aplicativo da Caixa Habitação permite que você faça uma simulação do financiamento Caixa Habitação diretamente em seu telefone.

 

​A Simulação do APP é igual a realizada no PC e você pode facilmente utilizá-lo facilmente.

 

Você pode baixa-los aqui na loja da google play e itune. 

 

Ficou com alguma dúvida ? alguma sugestão ? Deixe o seu comentário que lhe responderemos.

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